Rosnące koszty eksploatacji, zmiany prawne i nacisk na zrównoważone budownictwo sprawiają, że sprawność techniczna budynków zyskuje na znaczeniu. Jednym z podstawowych dokumentów pozwalających ocenić ich standard techniczny pod kątem zapotrzebowania na ciepło, wentylację czy oświetlenie jest świadectwo energetyczne budynku. Ma nie tylko znaczenie prawne – pełni również funkcję praktyczną dla właścicieli, najemców i inwestorów. W 2023 roku wprowadzono istotne zmiany w przepisach – od tego czasu posiadanie takiego zaświadczenia stanowi wymóg m.in. przy sprzedaży i wynajmie nieruchomości. W dalszej części artykułu wyjaśniamy, na czym polega świadectwo, kto ma obowiązek jego posiadania, co zawiera i jak przebiega proces jego uzyskania.
- Czym właściwie jest świadectwo energetyczne budynku i jaki ma cel?
- Kto podlega obowiązkowi?
- Podmioty uprawnione do sporządzania świadectwa oraz etapy procedury
- Zawartość świadectwa – jak je czytać?
- Podsumowanie
Czym właściwie jest świadectwo energetyczne budynku i jaki ma cel?
Świadectwo energetyczne – co to właściwie jest? To oficjalne zaświadczenie, które określa, jak efektywnie dany obiekt wykorzystuje zasoby potrzebne do zapewnienia komfortu cieplnego, oświetlenia, wentylacji czy przygotowania ciepłej wody użytkowej. Warto podkreślić, że jego zakres wykracza poza samą kwestię zużycia energii – odnosi się do całkowitej sprawności technicznej budynku w kontekście jego codziennego użytkowania. Dokument ten pełni kilka ważnych funkcji:
- Informacyjną – pozwala osobom kupującym lub wynajmującym nieruchomość porównać jej „jakość użytkową” z innymi obiektami. Pokazuje, czy budynek jest dobrze izolowany, jakim systemem ogrzewania dysponuje i jakie są szacunkowe potrzeby eksploatacyjne.
- Regulacyjną – w wielu przypadkach jego posiadanie jest wymagane prawnie, m.in. przy sprzedaży, wynajmie czy odbiorze nowego budynku.
- Doradczą – zawiera zalecenia dotyczące możliwych usprawnień technicznych, które mogą obniżyć koszty eksploatacji lub poprawić komfort użytkowania.
Kto podlega obowiązkowi?
W Polsce obowiązek posiadania świadectwa energetycznego dotyczy m.in.:
- właścicieli budynków i lokali sprzedawanych lub wynajmowanych (z pewnymi wyjątkami),
- inwestorów w przypadku oddania do użytkowania nowo wybudowanego budynku,
- właścicieli budynków publicznych o powierzchni użytkowej powyżej 250 m² (obowiązek udostępnienia świadectwa w widocznym miejscu).
W praktyce wiele osób zastanawia się, czy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe w każdej sytuacji – odpowiedź zależy od przeznaczenia i stanu technicznego obiektu. W powyższych przypadkach przepisy prawa wymagają przedstawienia dokumentu, a jego brak może prowadzić do konsekwencji formalnych. Zaświadczenie zachowuje ważność przez 10 lat, chyba że w międzyczasie przeprowadzone zostaną istotne zmiany wpływające na charakterystykę budynku, takie jak termomodernizacja lub modernizacja systemów instalacyjnych.
Podmioty uprawnione do sporządzania świadectwa oraz etapy procedury
Sporządzaniem świadectw charakterystyki budynków mogą zajmować się wyłącznie osoby posiadające odpowiednie uprawnienia oraz wpisane do centralnego rejestru prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Certyfikator powinien mieć wiedzę techniczną, a także dostęp do aktualnych przepisów i metod obliczeniowych. Natomiast sam proces przygotowania zaświadczenia rozpoczyna się od zebrania niezbędnych informacji o obiekcie – mogą to być dane z projektu budowlanego, dokumentacja techniczna lub wyniki oględzin obiektu.
Certyfikator analizuje m.in. rodzaj i grubość przegród, systemy grzewcze i wentylacyjne, typy stolarki czy sposób przygotowania ciepłej wody. Na podstawie zebranych danych sporządzane są obliczenia, które trafiają do oficjalnego systemu rejestrującego. Cały proces trwa zazwyczaj od kilku dni do około tygodnia, a jego koszt zależy od wielkości i złożoności obiektu – w przypadku lokalu mieszkalnego może to być od kilkuset złotych wzwyż.
Zawartość świadectwa – jak je czytać?
Świadectwo charakterystyki budynku to nie tylko obowiązkowy dokument, lecz również cenne źródło informacji o standardzie technicznym obiektu. Dla osoby niezajmującej się na co dzień budownictwem może wyglądać dość technicznie, dlatego warto wiedzieć, na co zwrócić uwagę. Takie zaświadczenie zawiera przede wszystkim wskaźniki zapotrzebowania na ciepło, wyrażone w kilowatogodzinach na metr kwadratowy rocznie (kWh/m²/rok). Najważniejsze z nich to:
- EP (energia pierwotna) – najważniejszy wskaźnik, uwzględniany m.in. przy ocenie zgodności budynku z przepisami. Pokazuje całkowite zapotrzebowanie na energię nieodnawialną potrzebną do funkcjonowania obiektu (czyli także straty na etapie wytwarzania i przesyłu).
- EK (energia końcowa) – określa ilość energii, którą faktycznie zużywa użytkownik budynku.
- EU (energia użytkowa) – wskazuje na zapotrzebowanie wynikające wyłącznie z potrzeb grzewczych, bez uwzględnienia strat systemowych.
W świadectwie pojawia się również klasa energetyczna, przedstawiana w formie skali literowej (od A+ do G) lub graficznego wykresu – im wyższa klasa, tym lepsza efektywność i niższe przewidywane koszty eksploatacyjne. Dzięki temu użytkownik może szybko ocenić, czy budynek jest nowoczesny i dobrze izolowany, czy też wymaga modernizacji.
Podsumowanie
Świadectwo charakterystyki to dokument wymagany przez przepisy, ale również praktyczne narzędzie mogące pomóc w świadomym zarządzaniu nieruchomością. Znajomość jego treści ułatwia podejmowanie decyzji inwestycyjnych, a w niektórych przypadkach może nawet wpłynąć na wartość rynkową budynku. Warto zadbać o jego aktualność – również z myślą o przyszłych korzyściach użytkowych i finansowych.
